La SCI est intéressante….mais pas pour le conjoint !

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Les couples mariés français, mixtes ou étrangers, procèdent de plus en plus souvent à l'achat du bien immobilier constituant le toit familial par le biais d'une société civile immobilière.

Cette solution présente en effet des avantages en terme fiscal et successoral, qui peuvent être très importants.

Cependant, au moment de la dissolution du mariage, des difficultés peuvent naître et c'est ce que relève l'arrêt ici commenté.

En effet, un couple avait constitué une SCI dans laquelle le mari détenait 99% des parts et son épouse 1%.

Par le biais de cette SCI, le couple acquiert un appartement, dans lequel il s'installe avec ses enfants.

Six ans plus tard, l'époux vend l'appartement sans le consentement de son épouse.

Cette dernière, après avoir engagé une procédure de divorce, demande la nullité de la vente sur le fondement de l'article 215 alinéa 3 du Code Civil, qui protège le logement familial, d'une part, en interdit l'éviction du conjoint et d'autre part, en interdit également la disposition sans l'accord des deux époux.

C'est donc sur le fondement de ce texte que l'épouse demandait la nullité de la vente.

La Cour d'Appel, puis la Cour de Cassation, rejettent cette demande en considérant que, en application des règles du Droit des Sociétés fixées dans le Code Civil, lorsque le logement des époux appartient à une SCI dont au moins l'un des deux époux est associé, le consentement à la vente de l'autre n'est requis que si ce dernier est autorisé à occuper le bien familial en raison d'un droit d'associé (autrement dit, une disposition spéciale contenue dans les statuts autorisant les associés à habiter le bien propriété de la SCI) ou d'une décision prise à l'unanimité de ceux-ci (c'est-à-dire à une Assemblée Générale validée par l'intégralité des associés qui permet au couple d'utiliser le bien propriété de la SCI à titre de logement familial).

Or, les juges constatant que de telles dispositions n'étaient pas prises, ont considéré que le Droit des Sociétés Civiles Immobilières l'emportait sur le Droit de la Famille et que par conséquent, puisqu'aucune disposition statutaire ni aucune assemblée générale n'avait autorisé l'utilisation du bien à titre de toit familial, un associé, fut-il marié, pouvait vendre ce bien sans l'accord de son conjoint.

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La morale de cette histoire est qu'il est indispensable pour les époux qui souhaitent acquérir leur logement par le biais d'une SCI, qu'ils soient français, couple mixte ou étranger, d'être extrêmement prudents lors de la rédaction des statuts de leur société, et de s'adresser à un professionnel compétent, sous peine de s'exposer à d'importantes difficultés et désillusions en cas de séparation postérieure.

Source : Cassation, Civile 1ère, 14 mars 2018, n° 17-16.482

Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036741996&fastReqId=378548245&fastPos=1