Le Droit et Vous

Deed of sale: Pay attention to the diagnosis

Real Estate Law
Source: Supreme Court - ch. mixte, 8 July 2015, n° 13-26.686


In this law case, a couple had acquired a property for residential purpose.
They were told, before the sale, about the parasitic state established by a society specialised in real estate diagnosis. However, while they were doing works in the building, they discovered an advanced state of termite infestation.
Following the legal expertise, they have issued a writ for the compensation of their damage to the sellers, the society of diagnosis and the real estate agency through which they had acquired the property, as well as the insurance company of the society that established the diagnosis, which had, in the meantime, gone bankrupt.
The judges have condemned the insurance company to pay various sums to the couple, for the compensation of their material damage.
The insurance company appealed against this decision to the Supreme Court, which dismissed it, in accordance with the article L.271-4 of the Construction and Housing Code, which provides that the diagnosis file, in annex of the sale agreement or the authentic deed of sale of a real estate, ensures the buyer against the risk mentioned in the third paragraph, section I.2, of this text.
According to the Supreme Court: "the responsibility of the diagnostician is involved when the diagnosis has not been undertaken in accordance with the norms and rules, and that it happens to be inaccurate; having noted that the deficient investigations of the society had not permitted for the buyers to be informed of the actual state of parasitic infestation of the building and noted as well that the latter were forced to do some work in order to fix it, the court of appeal deducted exactly, from these only motives, that the material damage suffered by the couple, because of this inaccurate diagnosis, had a certain character and the insurance company owed them its guarantee."

Le délai de réflexion dans le mandat de vente

Droit Immobilier
Source :Cass. 1re civ., 1er juill. 2015, n° 14-15.753

Au visa de l’article L. 121-26 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 la Première Chambre de la Cour de Cassation est venue censurer un arrêt rendu par la Cour d’Appel.

Pour mémoire, ce texte précisait qu’avant l'expiration du délai de réflexion de sept jours prévu à l'article L. 121-25, nul ne peut exiger ou obtenir du client, directement ou indirectement, à quelque titre ni sous quelque forme que ce soit, une contrepartie quelconque ni aucun engagement ni effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit ; que la méconnaissance de ces dispositions d'ordre public est sanctionnée par la nullité du mandat.

En l’espèce, une SCI a donné à une Société de transactions immobilières un mandat, contractuellement soumis aux dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile, en vue de la vente d'un appartement au prix de 2 350 000 euros, incluant une rémunération de 80 000 euros, et une clause pénale dans l'hypothèse où le mandant refuserait de signer une promesse de vente au prix convenu avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

Or, la Société de transactions immobilières a reçu une offre d'achat formulée par un couple à concurrence du prix prévu, avant la fin du délai de rétraction et la SCI a retiré le bien de la vente en raison du montant de la taxe sur la plus-value qu'elle aurait été tenue d'acquitter. La Société de transactions immobilières l'a assignée en paiement de la clause pénale.

La Cour d’Appel avait fait droit à l’argumentation de la Société de transactions immobilières et avait condamné la SCI à lui verser la somme de 80 000 euros au titre de la clause pénale. Pour la Cour d’appel en recevant l'offre d'achat faite par le couple, pendant le délai de réflexion, l'agent immobilier n'a pas contrevenu aux dispositions de l'article L. 121-26 du code de la consommation qui se borne à interdire au mandataire d'obtenir de son client une contrepartie ou un engagement et d'effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit.

La Cour de Cassation censure l’arrêt en indiquant qu’il résultait des constatations de la cour d'appel que la société avait commencé à exécuter le mandat avant l'expiration du délai légal de réflexion en recherchant des acquéreurs.

Contrat de travail et loi applicable

Source : Cass. soc., 9 juill. 2015, n° 14-13.497
Droit du Travail/ Droit international

Une salariée avait été engagée à temps partiel, en qualité de directrice de programme, par une fondation espagnole, elle conclut un autre contrat de travail avec un autre employeur pour occuper les fonctions de secrétaire privée chargée des expositions. Les deux contrats stipulaient qu'ils étaient régis, le premier par la loi espagnole, le second par la loi belge.

La salariée est par la suite licenciée par la fondation en raison de l'impossibilité de maintenir son poste de travail à Paris ainsi que par l’autre employeur.

Elle a saisi la juridiction prud'homale pour obtenir paiement de diverses sommes au titre de la rupture des contrats de travail, à titre d'heures supplémentaires, à titre d'indemnisation pour travail dissimulé et d'indemnisation de son préjudice de retraite, en se prévalant des dispositions de la loi française ;

La Cour d'appel n’a pas fait droit à sa demande et écarte l'application de la loi française.

La Cour de Cassation au visa des articles 3 et 6 de la Convention de Rome du 19 juin 1980 sur la loi applicable aux obligations contractuelles est en désaccord avec l’analyse de la Cour d’Appel décide que :

L’article 3 de la Convention stipule que « le contrat est régi par la loi choisie par les parties, que celles-ci peuvent désigner la loi applicable à la totalité ou à une partie seulement de leur contrat » et l’article 6 d’ajouter que selon le second, « le choix de la loi applicable par les parties à un contrat de travail ne peut avoir pour effet de priver le travailleur de la protection que lui assurent les dispositions impératives de la loi qui lui serait applicable, à défaut de choix, en vertu du paragraphe 2 du même texte ; que selon ce paragraphe, le contrat est régi, à défaut de choix des parties : a) par la loi du pays où le travailleur accomplit habituellement son travail, ou b) si le travailleur n'accomplit pas habituellement son travail dans un même pays, par la loi du pays où se trouve l'établissement qui a embauché le travailleur, à moins qu'il ne résulte de l'ensemble des circonstances que le contrat de travail présente des liens plus étroits avec un autre pays, auquel cas la loi de cet autre pays est applicable »

La Cour d’Appel pour écarter l'application de la loi française aux demandes formées par la salariée à l'encontre de ses deux employeurs a retenu que le contrat rédigé en espagnol conclu avec la Fondation stipule que s'appliqueront à ce contrat le statut des travailleurs espagnol et la convention collective espagnole des personnels de bureau et cabinets et que le contrat signé avec l’autre employeur prévoit qu'il prendra fin dans les formes prévues par la loi belge.

Elle ajoute que« La salariée qui invoque une fraude de ses employeurs et l'exercice d'une contrainte résultant de son état de grossesse et de sa dépendance économique lors de la signature des contrats, ne produit aucun élément probant à l'appui de sa démonstration fondée sur la seule chronologie des signatures des contrats litigieux ; que maîtrisant parfaitement la langue espagnole, elle ne pouvait se méprendre sur la portée du contrat signé le 12 décembre 2002 ; que s'agissant du délai de recours contre le licenciement prévu par le droit espagnol, elle ne démontre pas en quoi sa brièveté serait de nature à la priver de l'accès au juge et partant de justifier l'application des règles d'ordre public de la loi française ; que la circonstance qu'elle soit domiciliée et travaille la majeure partie du temps en France n'est pas suffisante pour établir la fraude invoquée, étant précisé que ses fonctions l'amenaient nécessairement à se déplacer régulièrement à l'étranger. »

La Cour de Cassation censure l’arrêt au motif que la Cour d’Appel qui a constaté que le lieu d'exécution habituel du travail était en France, n’a pas recherché comme il lui était demandé, si les dispositions des lois belge et espagnole choisies par les parties et relatives aux différents chefs de demandes de la salariée, étaient plus protectrices que les dispositions impératives de la loi française qui aurait été applicable à défaut de ces choix.