Contrat de construction de maison individuelle : la clause de réception tacite et sans réserve de l'ouvrage doit être réputée non écrite

Droit de la construction
Source : Cass. 3e civ., 6 mai 2015, n° 13-24.947 : JurisData n° 2015-010267


Des époux concluent avec une société un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans.
Les conditions particulières de ce contrat prévoyait une clause ainsi rédigée :« toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'œuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de l'intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible ».
Après expertise; les époux assignent la société en paiement de sommes à titre de restitution, au titre des frais de démolition reconstruction et des pénalités de retard, et à titre subsidiaire, pour voir constater l'exercice de leur droit de rétractation sur le fondement de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et en paiement de sommes.
Pour la cour d'appel cette clause doit être réputée non écrite et déboute la société de sa demande visant à voir constater la réception tacite de l'ouvrage par les époux.
A l’appui de son pourvoi en cassation, la société faisait valoir :
- qu'est valable et licite la clause d'un contrat de construction de maison individuelle par laquelle les parties ont prévu que toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction contradictoire du procès-verbal de réception valait réception tacite et sans réserve de la maison ; qu'en jugeant le contraire, après avoir exactement retenu la possibilité d'une réception tacite, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1792-6 du code civil ;
- que le juge ne pouvait dénaturer les termes clairs et précis de la clause. La société estime que la clause litigieuse n’impose pas une définition extensive de la réception ayant pour effet annoncé de priver le maître d’ouvrage du bénéfice du délai d'ordre public de huit jours pour dénoncer les désordres apparents non signalés au jour de la réception.
- que même en cas de réception tacite, le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de celle-ci afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.

La Cour de Cassation estime à l’instar de la Cour d'Appel que « la clause litigieuse assimilait la prise de possession à une réception « de fait » et « sans réserve » alors que la réception suppose la volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage que la seule prise de possession ne suffit pas à établir ».
Dans ces conditions, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette clause, qui, « insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, crée au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu'elle impose au maître de l'ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet annoncé de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues ».
Ladite clause est donc réputée non écrite.