Le Droit et Vous

Acte de vente : Attention aux diagnostics

Droit Immobilier
Source: Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686

Dans cette affaire, il s’agissait d’un couple qui avait acquis un bien immobilier à usage d’habitation.
Ils ont eu communication, avant la vente, des états parasitaires établis par une société spécialisée en diagnostic immobilier. Or, lors des travaux effectués sur l’immeuble, ils ont découvert un état avancé d’infestation de termites.
Après expertise judiciaire, ils ont assigné en indemnisation de leurs préjudices les vendeurs, la société de diagnostic et l’agence immobilière par l’entremise de laquelle ils avaient acquis le bien, et l’assureur de responsabilité de la société ayant établi le diagnostic, entre-temps mise en liquidation judiciaire.
Les juges du fond ont condamné l’assureur à payer diverses sommes au couple, en réparation de leurs préjudices matériels et de jouissance.
Un pourvoi a été formé par l’assureur et la Cour de Cassation l’a rejeté au visa de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation qui précise que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte.
Pour la Haute Juridiction : « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ; qu’ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par le couple du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que l’assureur leur devait sa garantie »

L’opposabilité de la démission du mandataire social à la procédure collective

Procédure civile et Procédures collectives
Source : Cass. com., 12 mai 2015, n° 14-12.483


Le président d’une société par actions simplifiée donne sa démission de celle-ci le 9 décembre 2011, jour de la réception d'une convocation à un entretien devant le président du tribunal de commerce devant statuer sur l’ouverture d’une liquidation judiciaire de la société pour une audience du 15 décembre 2011.
Par jugement du 21 février 2012, le Tribunal de commerce a, sur saisine d'office, ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de ladite société.
L’ancien président, qui contestait la date retenue pour la cessation des paiements, a formé une tierce opposition à ce jugement.
La Cour d'Appel le déclare irrecevable en sa tierce opposition, estimant que la démission n’avait pas fait l’objet d'aucune formalité de publicité légale, et en conséquence, ce dernier demeurait dans les rapports de la société avec les tiers, en ce compris le tribunal de commerce, son représentant légal à la date du jugement d'ouverture.
Ainsi il n’était pas tiers à la procédure.
Au visa de l’article 583 du Code de Procédure Civile la Cour de cassation censure la décision et considère au contraire que « les fonctions de dirigeant social de M. Y ayant pris fin par l'effet de sa démission, intervenue le 9 décembre 2011, peu important que celle-ci n'ait pas fait l'objet des mesures de publicité légale, il en résultait qu'il n'avait pu figurer en qualité de représentant légal de la société à l'instance ultérieurement introduite à l'égard de celle-ci devant le tribunal de commerce, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Contrat de construction de maison individuelle : la clause de réception tacite et sans réserve de l'ouvrage doit être réputée non écrite

Droit de la construction
Source : Cass. 3e civ., 6 mai 2015, n° 13-24.947 : JurisData n° 2015-010267


Des époux concluent avec une société un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans.
Les conditions particulières de ce contrat prévoyait une clause ainsi rédigée :« toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction du procès-verbal de réception signé par le maître de l'ouvrage et le maître de l'œuvre, entraîne de fait la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de l'intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible ».
Après expertise; les époux assignent la société en paiement de sommes à titre de restitution, au titre des frais de démolition reconstruction et des pénalités de retard, et à titre subsidiaire, pour voir constater l'exercice de leur droit de rétractation sur le fondement de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et en paiement de sommes.
Pour la cour d'appel cette clause doit être réputée non écrite et déboute la société de sa demande visant à voir constater la réception tacite de l'ouvrage par les époux.
A l’appui de son pourvoi en cassation, la société faisait valoir :
- qu'est valable et licite la clause d'un contrat de construction de maison individuelle par laquelle les parties ont prévu que toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction contradictoire du procès-verbal de réception valait réception tacite et sans réserve de la maison ; qu'en jugeant le contraire, après avoir exactement retenu la possibilité d'une réception tacite, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1792-6 du code civil ;
- que le juge ne pouvait dénaturer les termes clairs et précis de la clause. La société estime que la clause litigieuse n’impose pas une définition extensive de la réception ayant pour effet annoncé de priver le maître d’ouvrage du bénéfice du délai d'ordre public de huit jours pour dénoncer les désordres apparents non signalés au jour de la réception.
- que même en cas de réception tacite, le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de celle-ci afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.

La Cour de Cassation estime à l’instar de la Cour d'Appel que « la clause litigieuse assimilait la prise de possession à une réception « de fait » et « sans réserve » alors que la réception suppose la volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage que la seule prise de possession ne suffit pas à établir ».
Dans ces conditions, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette clause, qui, « insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel, crée au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu'elle impose au maître de l'ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet annoncé de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues ».
Ladite clause est donc réputée non écrite.