Le Droit et Vous

Vente immobilière et commission au profit de l'agence immobilier

Droit Immobilier


Source: Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, n° 13-19.061


Par cet arrêt, la Cour de Cassation a indiqué qu'aucune commission n'était due à l'agent immobilier du fait de la non-réalisation de la vente.
Il s'agissait en l'espèce d'un couple qui par acte sous seing privé par l'intermédiaire de l'agence immobilière, souhaitait acquérir une maison à usage d'habitation sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts. Or, les acquéreurs n'ayant pas obtenu leurs prêts ont assigné leurs vendeurs et l'agence immobilière en caducité du contrat et restitution du montant du dépôt de garantie.
L'agence immobilière réclamait la condamnation des acquéreurs à lui payer la somme prévue dans la clause pénale. En effet, cette clause prévoyait à la charge des acquéreurs, le paiement à l'agence immobilière d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération en l'absence de régularisation par acte authentique de la vente, par suite d'une faute de leur part.
La Cour d'Appel de Pau a rejeté cette demande, arrêt qui a été confirmé par la Cour de Cassation au motif: « qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue »
Ainsi, l'agence immobilière ne peut pas prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération lorsque la vente n'a pas pu aboutir.

Formation : A qui incombe l’obligation ?

Droit du travail


Source : Cass. soc., 18 juin 2014, n° 13-14.916 et n° 2014-013599


L'article L. 6321-1 du code du travail énonce :
« L'employeur assure l'adaptation des salariés à leur poste de travail.
Il veille au maintien de leur capacité à occuper un emploi, au regard notamment de l'évolution des emplois, des technologies et des organisations.
Il peut proposer des formations qui participent au développement des compétences, ainsi qu'à la lutte contre l'illettrisme.
Les actions de formation mises en œuvre à ces fins sont prévues, le cas échéant, par le plan de formation mentionné au 1° de l'article L. 6312-1. »
La question qui a été posée à la Chambre sociale de la Cour de Cassation était de savoir sur qui du salarié ou de l'employeur pesait l'obligation de formation.
Il s'agissait en l'espèce de cinq salariés qui avaient une ancienneté de plus de deux ans dans l'entreprise et qui avaient formé des demandes de dommages et intérêts pour non respect par l'employeur de l'obligation de formation.
Un premier arrêt de la Chambre sociale de la Cour de Cassation avait donné raison aux salariés et le dossier avait été renvoyé devant la Cour d'Appel de Poitiers. (Cass. soc., 28 sept. 2011, n° 09-43.339)
La Cour d'appel de Poitiers a considéré que la preuve que l'employeur aurait manqué à son obligation de formation n'était pas rapportée, elle précise que les salariés n'avaient jamais émis de demande de formation et en a conclu que ceux-ci ne pouvaient pas soutenir la violation de l'employeur de son obligation de formation.
La Chambre Sociale de la Cour de Cassation dans les arrêts du 18 juin 2014 casse les arrêts de la Cour d'Appel de Poitiers au motif que « l'obligation de veiller au maintien de la capacité des salariés à occuper un emploi relève de l'initiative de l'employeur ».
Ainsi pour la Cour de Cassation peu importe que les salariés n'aient jamais formulé de demande de formation, l'employeur même dans le cadre de son plan de formation, doit proposer régulièrement des formations adaptées à ses salariés et ne peut pas invoquer l'inertie de ses salariés pour tenter d'échapper à sa responsabilité.
Il est important de rappeler que dans un arrêt récent, du 7 mars 2014, un salarié a pu obtenir la somme de 6000 Euros de dommages et intérêts pour absence de formation continue, il avait 7 ans d'ancienneté dans l'entreprise et n'avait bénéficier d'aucun stage de formation. (Cass. soc., 7 mai 2014, n° 13-14.749).

La notion « d’heure d'arrivée effective » des vols précisée par la CJUE

Droit des Transports


Source : CJUE, 4 sept. 2014, aff. C-452/13, Germanwings GmbH c/ Ronny H.


La CJUE a eu à répondre à la question : « A quelle heure arrive l'avion ».
En effet, la question préjudicielle posée à la CJUE, portait sur l'interprétation de la notion d'«heure d'arrivée» au sens des articles 2, 5 et 7 du règlement (CE) n° 261/2004 du Parlement européen et du Conseil, du 11 février 2004, établissant des règles communes en matière d'indemnisation et d'assistance des passagers en cas de refus d'embarquement et d'annulation ou de retard important d'un vol, et abrogeant le règlement (CEE) n° 295/91 (JO L 46, p. 1).
Cette demande était présentée dans le cadre d'un litige opposant un transporteur aérien, à un passager au sujet du refus de ce transporteur de l'indemniser pour le retard allégué avec lequel son vol est arrivé à l'aéroport de Cologne/Bonn (Allemagne).
En effet, depuis une décision de la même Cour du 19 novembre 2009, c'est le retard de plus de 3 heures d'un avion qui donne lieu à l'indemnisation du préjudice des passagers (aff. C-402/07, Sturgeon (Cts) c/ Condor Flugdienst GmbH).
L'enjeu était de savoir si l'heure d'arrivée s'entendait dès lors que l'avion était stationné sur le tarmac ou si c'était lorsque tous les passagers étaient descendus de l'avion.
Dans la présente décision, la CJUE précise que tant que les portes ne sont pas ouvertes, les passagers continuaient «à être soumis, dans l'espace clos où ils se trouvent, à différentes contraintes», et que «les articles 2, 5 et 7 du règlement n° 261/2004 doivent être interprétés en ce sens que la notion d'"heure d'arrivée", utilisée pour déterminer l'ampleur du retard subi par les passagers d'un vol, correspond au moment où au moins l'une des portes de l'avion s'ouvre, étant entendu que, à cet instant, les passagers sont autorisés à quitter l'appareil».