Pas de mise en demeure en cas de dénégation du droit au statut des baux commerciaux.

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Dans cette affaire, une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour des activités de vente d’objets d’arts a fait une demande de renouvellement de son bail à son bailleur. Ce dernier lui a signifié le refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction.

Après sommation visant la clause résolutoire du bail, le bailleur a assigné la locataire en acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, en résiliation du bail à ses torts ainsi qu’en déchéance du droit à une indemnité d’éviction car la société locataire n’était pas immatriculée au RCS pour l’activité réellement exercée dans les lieux.

La Cour d’appel a retenu, quant à elle, que la condition d’immatriculation au RCS du preneur devait s’apprécier à la date de la demande de renouvellement du bail et, puisque la société était immatriculée, elle pouvait bénéficier du droit au renouvellement du bail et au paiement de l’indemnité d’éviction.

Elle a ajouté que si l’activité figurant à l’extrait K bis aurait dû être modifiée à la suite de la modification de l’activité exercée par la société locataire, l’absence de modification de l’immatriculation ne pouvait pas constituer un manquement suffisamment grave justifiant la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction et que, de plus, le bailleur n’avait jamais mis en demeure son locataire de régulariser la situation.

La Cour de cassation casse ce raisonnement et juge que la dénégation du droit au statut des baux commerciaux, en raison du défaut d’immatriculation, n’a pas à être précédée d’une mise en demeure et que la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations puisqu’elle avait constaté que la société locataire était immatriculée au RCS au titre d’une activité qui n’est pas celle réellement exercée dans les lieux loués.

La solution mérite l’approbation puisque le manquement du preneur à son obligation d’immatriculation ne constitue pas un manquement contractuel, mais est une cause objective de dénégation du droit au statut des baux commerciaux.

Par conséquent, une société qui n’est pas immatriculée au RCS conformément à l’activité réellement exercée peut se voir dénier le droit au statut des baux commerciaux en raison de ce défaut d’immatriculation, et le bailleur n’a pas à faire précéder son refus d’une mise en demeure.

Source : Cour de cassation, chambre civile 3, 22 septembre 2016, pourvoi n° 15-18456
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